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      買賣合同注意事項

      時間:2019-11-08 08:00:24 買賣合同 我要投稿

      買賣合同注意事項

        第一款規定:“抵押期間, 抵押人轉讓已辦理登記的抵押物的, 應當通知抵押權人并告知受讓人轉 讓物已經抵押的情況,抵押人未通知抵押權人或者未告知受讓人的,轉 讓行為無效!薄蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P于適用中華人民共和國擔保法若干問 題的解釋》第六十七條規定:抵押權存續期間,抵押人轉讓抵押物未通 知抵押權人或者未告知受讓人的,如果抵押物已經登記的,抵押權人仍 可以行使抵押權;取得抵押物所有權的受讓人,可以代替債務人清償全 部債務,使抵押權消滅。受讓人清償債務后可以向抵押人追償。

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        在二手樓交易中,許多賣房方是以抵押貸款的方式支付購房款的, 其所賣的房屋往往已設定了抵押登記。 賣房方將已辦理抵押登記的房屋 進行轉讓并簽訂房屋買賣合同的,賣方應當通知抵押權人(如銀行)并 告知買方房屋已抵押的情況;如賣房方未通知抵押權人,但告知了買方 房屋已辦理抵押登記的情況,則抵押權人可主張房屋買賣合同無效,而 買方則不能以此主張買賣合同無效; 如賣方通知了抵押權人但未告知買 主房屋已經抵押的情況,則買方可主張房屋買賣合同無效;如賣方既未 通知抵押權人,也未告知買方房屋已經抵押的情況,則抵押權人和買方 均可主張房屋買賣合同無效。一般而言,實踐中有以下三種既符合法律 規范、又具有可操作性的交易模式,供二手房交易雙方選用:

        一是雙方簽訂房地產買賣合同之后,由房東自籌資金,一次性提前 歸還尚欠銀行的全部貸款余額,而后銀行釋放抵押權,由房地產交易中 心注銷抵押登記。如此,房東取得了該房屋的完全產權,接下來,雙方 即可按照一般的二手房交易流程完成房屋買賣。這種方法的優點是,在 房東取得完全產權之前, 買方沒有支付房款, 因此買方資金的安全性高; 缺點是,完全由房東籌錢還貸,就要求房東具有很強的資金實力或融資 能力,且沒有充分利用買方的首期房款參與還貸,不是最為經濟的解決 方案。

        二是雙方簽訂房地產買賣合同之后, 買方將應當支付的首期房款專 項用于幫助房東歸還貸款余額。這種方法的優點是,充分利用了資金的 流動價值,盤活了買方的首期房款,雙方合力解決了交易的最大障礙; 缺點是,買方的首期房款存在一定風險,如果遇到惡劣的房東,利用買 方的資金幫他還貸,進而取得房屋的完全產權,再將該房屋轉賣他人后 逃匿,買方既不能取得房屋產權,又讓首期房款血本無歸,到那時,只 能通過其他法律途徑追討,形勢就非常被動了。因此,運用這種方法的 關鍵,是要找到一個雙方都信任的第三方(如信譽

        良好的中介公司、律 師事務所或其他擔保機構等),全程控制每一個環節,消除由于雙方互 不信任或房東缺乏誠信而可能導致的交易風險。 如果買方首期房款不足 以全部償還房東的貸款余額, 房東還可以委托一家擔保機構提供墊資的 服務,補足差額。如此,僅需支付一筆合理的墊資服務費,就可以實現 融資,進而完成交易。

        三是雙方簽訂房地產買賣合同之后, 共同向房東的原貸款銀行申請 辦理轉貸款(轉按揭)手續。 這種方法的優點是, 無須籌措資金提前還貸, 沒有融資的壓力,而是將房東原有的還貸義務轉由買方承受,通過變更 抵押登記, 將抵押人從房東變更為買方; 缺點是, 轉按揭手續較為復雜, 且不是所有銀行都有這項業務,而如果買方需要到另一家銀行辦理貸 款,則會出現跨行轉按揭的問題,兩家銀行之間是否能順暢的配合,將 是交易成敗的關鍵。因此,買賣雙方在準備采取轉按揭方式解決上家的 抵押問題之前,必須向相關方進行充分咨詢,明確銀行的具體要求和辦 理流程,切不可草率為之。

        盡管房屋買賣合同已經有了官方指導的合同文本,但也只是在合同的條款格式上有了一定的規范,并不能 保證合同的'合法性或有效性。按照我國法律規定,無效合同從簽訂的時候起就沒有法律效力,當事人的權 利也得不到相應的保護。因此,明確哪些合同是無效合同就是十分必要的。一般而言,主要是從合同的主 體是否適格,合同當事人的意思表示是否真實,合同的內容即權利義務關系是否侵害了國家、集體或他人 的合法權益,是否違反了強制性的法律規定等方面來分析判斷,具體如下述: 1、合同的主體不適格。出賣房屋的主體必須是該房屋的所有權人。非所有權人出賣他人房屋的,其買賣行 為為無效。房屋的產權為數人共有的,必須征得共有人同意才能出賣,出賣共有房屋時,須提交共有人同 意的證明書,實踐中一般要其他共有人共同到場簽署,或出具經過公證的授權委托書。 2、侵犯優先購買權簽訂的合同是無效合同。房屋所有人出賣共有房屋時,在同等條件下,共有人有優先購 買權。房屋所有人出賣出租房屋時,須提前 3 個月通知承租人,在同等條件下,承租人有優先購買權。房 屋所有人出賣房屋時侵犯共有人、承租人優先購買權時,共有人、承租人可以請求法院宣告該房屋買賣合 同無效。 3、非法轉讓房屋簽訂的合同是無效合同。下列房地產,不得轉讓(包括買賣):1、以出讓方式取得土地 使用權的,不符合轉讓房地產條件的;2、司法機關和行政機關依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房 地產權利利的;3、依法收回土地使用權的;4、共有房產未經共有人書面同意的;5、權屬有爭議的;6、未 依法登記領取權屬證書的;7、法律、行政法規規定禁止轉讓的其他情形。 4、一方以欺詐、脅迫的手段訂立合同,損害國家利益的;或者惡意串通,損害國家、集體或者第三人利益 的;或以合法形式掩蓋非法目的的;或損害社會公共利益的;或違反法律、行政法規的強制性規定的,則 所簽合同為無效合同。

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